選擇歐洲也是一種合理的資產(chǎn)配置
來源：金陽光留學移民發(fā)表時間：2023年05月09日 11:56:55瀏覽量：
為了規(guī)避金融波動所帶來的風險問題，很多人開始考慮海外投資，以通過更為全球化的方式分散資產(chǎn)的儲備，讓自己的資產(chǎn)能夠最大程度合理化持有。
而面對陌生的國家環(huán)境，投資不動產(chǎn)是絕大多數(shù)人的首選方式，早年前美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家的房產(chǎn)，就是由于中國投資者加入變得十分火熱，如今伴隨著國家政策“一帶一路”的深入推廣，沿線東南亞、歐洲各國又成為了投資者合理分散資產(chǎn)，配置手頭空閑資產(chǎn)的一個理想選擇。
01、低估值
在經(jīng)歷了全球金融危機和歐債危機之后，歐洲各大城市的住宅、商業(yè)地產(chǎn)都遭受到了巨大打擊。而因為歐洲經(jīng)濟復蘇速度相對美國更加緩慢和一波三折，所以此時歐洲地產(chǎn)市場價格的水平“相當于4、5年前的美國”。
這一點可以通過房地產(chǎn)的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到體現(xiàn)：在歐洲主要城市，租售比可以達到5%以上，而在中國一線城市，這一數(shù)字可能只有歐洲的一半。租金相對售價越高，就越能為項目提供健康的現(xiàn)金流，也給項目出售時的估值提供了有力支持。
行業(yè)人士也表示，很多歐洲地產(chǎn)項目的價格都處于歷史低點，如果能夠通過翻修進行升值，將可以在非常短（甚至在1年左右）的時間內(nèi)就為投資者帶來良好的分紅回報。
02、杠桿率大于收益
剛才提到租售比的概念，而這一比例公式的分母用的是地產(chǎn)的全額價值。但是作為選擇地產(chǎn)投資的人，還可以獲得非常優(yōu)越的杠桿投資的支持。如果將這一因素考慮在內(nèi)，那么所謂的cash-on-cashyield（現(xiàn)金獲利率）則可高達10%以上（這時候分母變?yōu)閷嶋H投入現(xiàn)金而非該地產(chǎn)價格）。眾所周知，在貨幣政策方面，歐洲央行以及英國央行仍在執(zhí)行后危機時代的強刺激策略，而不少歐洲國家甚至推出了負利率政策以刺激投資消費。這些政策直接導致歐元區(qū)融資價格的大幅下滑：歐洲地產(chǎn)項目獲得60%到80%杠桿的資金成本僅為2%，自然房產(chǎn)的實際售價就會普遍低于市場價格，在中國等其他市場都難以找到。特別是中國住宅地產(chǎn)的限購政策更是大幅度限制了投資者在地產(chǎn)領(lǐng)域可以獲得的杠桿水平，也導致了國內(nèi)地產(chǎn)投資收益率的下滑。
03、優(yōu)秀的增值機會
去過歐洲旅行的人很多可能大都會有這種感覺：公共設(shè)施偏于老舊，不少地產(chǎn)外觀年久失修。所以，剛才說歐洲地產(chǎn)的低估值水平也是來之有理。但在整個歐洲大陸，由于受到文化方面的影響，不少國家對保護歷史建筑有著很高的要求，因此房產(chǎn)的外觀與內(nèi)在有著很大差別，有不少優(yōu)秀地段值得發(fā)掘的地產(chǎn)增值機會，特別是在旅游發(fā)達的國家由于外來人口的帶動，基礎(chǔ)設(shè)施改造升級的投資將對周邊的地產(chǎn)價格產(chǎn)生非常積極的影響。
另一種增值機會就是選擇基本面良好，但設(shè)施、裝修非常老舊的地產(chǎn)項目進行buy-fix-sell（買-修-賣的策略）的運作。通過翻修、裝潢、營銷之后，一個出租率僅為一半的辦公樓可以在不到2年時間內(nèi)成為市場搶手貨。
04、配置歐元資產(chǎn)
貨幣的升值與貶值是一個非常復雜的問題，連最資深的經(jīng)濟學家也很難準確預測。因此，投資多種貨幣資產(chǎn)進行風險分散也是資產(chǎn)配置中非常重要的一環(huán)。而歐洲房地產(chǎn)基金就為投資者提供了一個配置歐元定價資產(chǎn)的不錯機會。雖然歐洲央行的寬松政策仍然會是歐元升值的重要阻力，但歐洲經(jīng)濟增長的逐漸復蘇將帶動外來投資的流入，同時也將給歐元價格以向上的支撐。另外，歐元、美元、人民幣匯率之間往往形成互相牽制的三角關(guān)系，因此，對這三種貨幣計價資產(chǎn)的配置將能很好地對沖匯率風險。